مسکن قربانی بانک‌ها در سال ۹۷ شد


فرهیختگان: فرهاد بیضایی، مدیر مرکز مطالعات مسکن دانشگاه علم و صنعت از زوایایی دیگر به بازار مسکن و آینده این بازار نگاه می‌کند که خواندن آن خالی از لطف نیست.

برخی کارشناسان پولی معتقدند بانک‌ها در سال‌های اخیر سراغ بازار مسکن نرفته‌اند. این تحلیل درست است؟ به‌نظرتان دلیل این موضوع چیست؟

اگر حجم تسهیلات را نگاه کنید ماتیشن می‌شوید عمدتا تسهیلات بانکی در سال‌های اخیر به سمت حوزه بازرگانی رفته است. آمار‌ها نشان می‌دهد بیشترین حجم تسهیلات با نرخ‌های بالاتر را مسکن به خود اختصاص داده است. بازار مسکن کشش نرخ سود در تسهیلات را نداشت. استراتژی دولت هم بر این بود که نرخ سود را در بازار مسکن پایین بیاورد، اما، چون این بازار کشش نداشت، آن اتفاق رخ نداد.

بحث نبود ابزار‌های مالیاتی موضوعی است که همواره نگران آن هستیم. اگر آن زمان که CGT در مجلس مطرح شد و آقای آخوندی و آقای لاریجانی CGT را هوا کردند، اگر این تصویب شده بود، ما نگرانی‌ای نداشتیم، چون ابزار مالیاتی در اختیار دولت بود و دولت می‌توانست هر زمان که بحث سوداگری یا دلالی در بازار مسکن افزایش می‌یابد با آن ابزار بازار مسکن را کنترل کند.

متاسفانه الان این ابزار وجود ندارد و همان شرایط ممکن است برای ما ایجاد شود. البته بستگی به این دارد که دولت چقدر بتواند عنان اقتصاد را در دست خود نگه دارد. اگر مانند سال ۹۱ انجام شود، تجربه‌ای که در بازار مسکن ممکن است به وجود آید از جنس سال ۹۱ است، نه سال ۸۶!

ممکن است مانند آن تجربه را داشته باشیم. در سال ۸۶ بیشتر تحریک تقاضا بود که اتفاق افتاد. بحث تقاضای سرمایه‌ای که در بازار شکل گرفت برای این بود که سودآوری در بازار مسکن و ارزش افزوده این بخش قابل مقایسه با بخش‌های دیگر نبود.
سال ۹۱ به این صورت بود که بازار‌های دیگری توان رونق را نداشتند و در دسترس‌ترین گزینه ممکن برای حضور همین بازار بود. قیمت مسکن در این سال به‌دلیل ناچاری اقتصاد بود و سال ۸۶ به دلیل اینکه اقتصاد و بخش مسکن گل سرسبد شده بود، گزینه اول مردم این حوزه شد.

آنچه وجود دارد این است که دولت به‌دلیل نداشتن جرات برای گرفتن تصمیمات سخت، بخشی از اقتصاد را برای بانک‌ها قربانی می‌کند. ممکن است در سال ۹۷ بازار مسکن برای بانک‌ها قربانی شود. پیش‌بینی من این بود که سال ۹۶ این اتفاق خواهد افتاد، ولی این اتفاق در پایه پولی در چند سال گذشته رخ داد، یعنی دولت پایه پولی را به‌خاطر بانک‌ها افزایش داد.

این تورمی که دوباره بازمی‌گردد اثرات قربانی‌کردن پایه پولی برای بانک‌هاست. اگر این جواب ندهد و فرآیند ورشکستگی در حوزه نظام بانکی تداوم یابد، دولت به‌سراغ بازار مسکن خواهد رفت و برای بانک‌ها قربانی خواهد کرد، چون دولت توان مقابله با بانک‌های ضررده و زیان‌ده را ندارد و به هر قیمتی در اقتصاد، این‌ها را سرپا نگه می‌دارد.

این مشکل اساسی است که دولت به‌جای برخورد ریشه‌ای با معضلات، برخورد مسکن‌وار انجام می‌دهد. این مسکن‌ها ممکن است وقتی حجم آن‌ها افزایش یافت، کلیه و کبد اقتصاد کشور را از کار بیندازد، چون همین مسکن‌ها هم عوارضی دارد. باید ببینیم چه چیزی را در مقابل چه چیزی قربانی می‌کنیم و این تصمیمات تا چه حدی عقلانی است.

آقای آخوندی در این مدتی که در سمت وزارت بود، کاری برای حوزه مسکن انجام داده است؟

در هیچ حوزه‌ای در این وزار‌تخانه کار خاصی انجام نشده است. البته کار حاکمیتی منظورم است. در حوزه حاکمیتی در وزارت راه و شهرسازی کاری انجام نداده‌ایم. تنها اتفاقی که روی آن مانور داده می‌شود، بحث خرید هواپیماست و هیچ گزینه دیگری وجود ندارد.

در بحث برجام امیدی ایجاد شد که امکان خرید هواپیما با شرایط فاینانس و بانکی برای کشور وجود دارد و همه می‌دانند چنین اتفاقی رخ نمی‌دهد، ولی به‌صورت نقدی امکان آن وجود دارد که با پول نقد از منابعی که از طریق صندوق توسعه ملی گرفته شد، بتوانند انجام دهند.

این سوی مساله، تقاضای انباشته‌شده ۴۰ ساله وجود داشت که الان می‌تواند بخشی از مساله را حل کند. انگیزش واسطه‌ها و دلال‌ها این میان باعث می‌شود تا حدی مساله زنده نگه داشته شود در غیر این صورت همین الان شرایط پولی برای خرید هواپیما در کشور وجود ندارد، چون امکان فاینانس برای این امر وجود ندارد.

اگر امکانش هست تحلیلی بر آینده بازار مسکن داشته باشید. بازار مسکن در آینده به چه سمتی خواهد رفت؟

آینده بازار مسکن وابسته به تصمیمات و شاخص‌های کلان پولی است و این هم بستگی به تصمیمات دولت دارد. مانند نرخ ارز و سیاست‌هایی که دولت در حوزه بانکی کشور باید اتخاذ کند و همه این‌ها در سال ۹۷ در بخش مسکن اثرگذار است.
اگر نرخ ارز افزایش یابد و تحریم‌های جدیدتر اتفاق بیفتد مسلما بر بازار مسکن اثرگذار خواهد بود و از سوی دیگر سیاست‌هایی که در حوزه پولی و بانکی کشور وجود دارد می‌تواند اثرگذار باشد، مانند افزایش نرخ پایه پولی یا افزایش نقدینگی یا سیاست‌هایی که تاکنون دولت برای نجات دادن وضع شبکه بانکی داشته است، می‌تواند در بازار مسکن و بقیه بازار‌های سرمایه خود را نشان دهد. در گذشته شرایطی برای کشور به وجود آمد که بتوانیم ریل‌گذاری انجام دهیم تا اگر رونقی در کشور صورت گرفت، این رونق غیرتورمی باشد. لازمه این تصویب مالیات بر عایدی سرمایه بود که متاسفانه با مخالفت رئیس مجلس و وزیر راه و شهرسازی فعلی از دستورکار مجلس خارج شد.

آن مالیات می‌توانست حجم تقاضا‌های دلالی و سوداگرانه در بازار مسکن را کاهش دهد و زمینه کنترل قیمت در کنار رونقی را که ممکن است در بازار مسکن به وجود آید به‌دنبال داشته باشد، ولی الان این شرایط را نداریم. ممکن است شرایطی مشابه سال ۹۱ در کشور رخ دهد.

در شرایط فعلی بانک‌ها بزرگ‌ترین محرک حوزه مسکن طی ۱۰ سال اخیر بودند و بیشترین سهم را در افزایش قیمت مسکن داشتند. بانک‌ها به‌دلیل حجم تقاضا‌های سرمایه و دلالی و سوداگری که در بازار مسکن دارند، می‌توانند به حوزه بازار مسکن بازگردند.

در چند سال گذشته به علت اینکه حوزه بازرگانی از سودآوری بیشتری نسبت به بقیه بخش‌ها برخوردار بوده، بازار مسکن تا حدودی از دست شبکه بانکی در امان مانده است. این باعث شده بازار مسکن محرک تورمی که در ۱۰ سال گذشته داشته را نداشته باشد، ولی متاسفانه به‌دلیل اینکه دولت اولویت اصلی خود را در اقتصاد، شبکه بانکی قرار داده است و توان گرفتن تصمیمات سخت و اصولی در قبال شبکه بانکی را ندارد و نمی‌تواند ضررده بودن یا ورشکستگی برخی بانک‌های کشو را بپذیرد، برخی از مسائل پولی را به‌پای شبکه بانکی کشور قربانی می‌کند.

مانند بحث افزایش پایه پولی که در چند سال اخیر در دولت یازدهم اتفاق افتاد که تمام این تصمیمات برای این بود که شبکه بانکی کشور بتواند بحث ضررده و زیان‌ده بودن بخشی از بانک‌های کشور را سپری کند، ولی متاسفانه همچنان این اتفاق رخ نداده است و شبکه بانکی همان مشکلات را دارد.

با اتیشن به وجود زمینه‌های حضور تقاضای سرمایه و سوداگرانه در بازار مسکن، کشور در چهار سال گذشته کاهش تولیدی داشته است. تقریبا در چهار سال مداوم آمار پروانه‌های ساختمانی ما به زیر نصف کاهش داشته و ظرفیت پروانه‌های ساختمانی ما از ۸۰۰ هزار واحد مسکونی به زیر ۴۰۰ هزار واحد کاهش یافته و پنج سال مداوم این اتفاق رخ داده است و این امر انباشت تقاضا را در بازار مسکن ایجاد خواهد کرد. از سوی دیگر کاهش عرضه در کنار افزایش تقاضا‌های سوداگرانه و سرمایه‌ای که عمدتا می‌تواند از سوی بانک‌ها باشد، نابرابری عرضه و تقاضا را در حوزه بازار مسکن به وجود آورده است؛ در کنار این مساله شاخص‌هایی مانند کاهش ارزش پول ملی زمینه را برای بحث افزایش قیمت یا رشد تقاضا‌های سرمایه در این بازار به وجود خواهد آورد، چون وقتی ارزش پول ملی در حال کاهش است، در دسترس‌ترین و سهل‌الوصول‌ترین انتخاب برای مردم و فعالان پولی، بازار‌های سرمایه‌ای و دارایی‌ها هستند. این سرمایه‌ها به سمت بازار‌ها که املاک و مستغلات یا بازار سرمایه مانند بورس و ارز و طلا هستند، هدایت خواهد شد و به‌جای بحث‌های خدماتی یا حوزه تولید انجام می‌شود. همه این آیتم‌ها در کنار هم باعث می‌شود وضعیت مناسبی در سال ۹۷ برای حوزه مسکن متصور نباشیم.

نکته‌ای که برای حوزه بازار مسکن در سال ۹۷ می‌تواند ایجاد شود، رکود تورمی است. تقریبا در ابتدای سال ۹۶ بخش مسکن دچار رکود غیرتورمی بود. شاخص حوزه بحث مسکن ممکن است رکود تورمی ایجاد کند و رکود در حوزه ساخت‌وساز و افزایش قیمت در معاملات را سبب شود. همچنین در سال ۹۷ با روند سه‌ماهه اخیر، برآورد اولیه این است که انگیزش و رقابتی برای ورود تولیدکنندگان به حوزه مسکن به وجود نیاید و از سوی دیگر به‌دلیل افزایش حجم تقاضا‌های سرمایه‌ای، بحث تورم را در حوزه بازار مسکن داشته باشیم.

در بحث رکود تورمی چه اتفاقی خواهد افتاد؟

تقریبا در سال‌های ۹۱ و ۹۲ آمار پروانه‌های ساخت ما به بیش از ۸۰ هزار واحد مسکونی رسید. این تعداد، آمار واحد‌های مسکونی شهری بود. در کنار آن نزدیک به ۲۰۰ هزار واحد مسکونی روستایی ساخته می‌شد، در کنار آن بحث آمار پروانه‌های شهر‌های جدید بود که به این اضافه می‌شد و در مجموع آمار تولید مسکن را به بالای یک‌میلیون واحد مسکونی رساند.

اگر سرشماری‌های گذشته تقریبا از سال ۸۵ را در نظر بگیرید سالانه بیش از یک‌میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن کشور اضافه شده است در حالی که از سال ۹۲ به بعد آمار پروانه‌های ساختمانی ما به ۳۶۰ تا ۳۵۰ هزار واحد مسکونی رسید. ما از ۸۰۰ هزار واحد مسکونی به ۳۵۰ واحد مسکونی رسیدیم.

هرچند در سال ۹۶ افزایش شاخص مسکن داشتیم و قیمت مسکن رشد پیدا کرد، ولی آمار پروانه‌های ساختمانی و تقاضا برای پروانه‌های ساختمانی افزایش نداشت. آن شرایط همچنان پابرجاست. صراحتا عرض کنم اگر از مسئولان وزارت راه و شهرسازی بپرسید، تماما آمار معاملات مسکن را ارائه می‌دهند، چون مسئولان وزارت راه و شهرسازی و تصمیم‌گیران وزارت مسکن وابسته به شبکه‌های خصوصی هستند.

این‌ها بیشتر از آنکه نگران بحث تولید در بازار مسکن باشند نگران بحث رکود قیمتی حوزه مسکن هستند. آنچه در حوزه مسکن برای کشور اهمیت دارد، بحث رونق تولید کشور است. اگر به حجم عظیم اعتراضات کارگری اتیشن کنید، مشخص می‌شود که چه بر سر ظرفیت تولید آن آمده است؛ به این دلیل که لوکوموتیو‌های پولی حوزه مسکن را فعال نکردیم و این‌ها خوابیده‌اند و فقط منتظر هستیم که بالا رفتن قیمت مسکن را تماشا کنیم.

وقتی افزایش قیمت رخ می‌دهد مسئولان با خوشحالی این مساله را اعلام می‌کنند که قیمت مسکن در حال رشد است. شما در وضعیتی که کارگر را بیکار است به‌جای رونق تولید، هزینه‌های زندگی کارگر را هم افزایش می‌دهید که این امر با افزایش هزینه‌های زندگی، فقر فزاینده را در کشور به‌وجود می‌آورد.

بر این اساس در سال ۹۶ سهم مسکن در سبد هزینه خانوار در شهر تهران به حدود ۵۰ درصد رسیده است؛ این وضعیت ممکن است به تمام کشور سرایت کند، چون که پالس اول را در بازار تهران گرفتیم و متاسفانه چاره‌ای برای آن نیندیشیده‌ایم. این رشد هزینه مسکن در سبد معیشتی خانوار بدین معناست که حق تحصیل، گردش و تفریح و آموزش برای فرزند آن خانواده از بین می‌رود. حتی ممکن است در بحث سلامت و تغذیه هم تاثیرگذار باشد. خانه نیاز اساسی است و فرد نمی‌تواند به آن اتیشن نداشته یا کالای جایگزین برای آن داشته باشد، در نتیجه مجبور است از نیاز‌های دیگر بزند و مسکن خود را تامین کند.

این ظلم پولی آشکار در حق جامعه است. سهم مسکن در سبد هزینه خانوار تهرانی را به ۵۰ درصد رسانده‌ایم. دولت حتی این تدبیر را نداشت زمانی که قیمت مسکن افزایش می‌یابد و نمی‌تواند جلوی آن را بگیرد یا دست‌هایی در تصمیم‌گیری‌های دولتی در کار هستند که منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شوند، قیمت‌های حامل‌های انرژی را برای خانوار ثابت نگه دارد.

شما شاهدید که حجم قبوض آب، برق و گاز در سبد هزینه خانوار هم افزایش یافته و همه این‌ها کمک کرده که خانوار در حوزه بخش مسکن ناتوان‌تر شود. این اثر در بخش‌های دیگر پولی هم است و فقر پولی خانوار را تشدید خواهد کرد.

براساس آمار‌های رسمی، در سال ۹۶ پروانه‌های ساختمانی افزایش چشمگیری نداشته و معاملات نیز یک رشد نسبی را داشتند؛ اما فصل پاییز سال ۹۶ یک استثنا بود، در این فصل چه اتفاقی رخ داد؟ آمریکا تحریم‌های جدید را اعمال کرد. فعالان پولی، بانک‌ها و آن‌هایی که توانایی پیش‌بینی حوزه پولی را داشتند، می‌دانستند که این اثرگذاری روی نرخ ارز خواهد بود، لذا قیمت مسکن با بازار دلالی و سوداگری رشد قابل اتیشنی پیدا کرد.

در گذشته هم پایه پولی به‌دلیل بانک‌ها افزایش داشت و تمام این بستر وجود مهیا بود که بازار‌های سرمایه‌ای و دارایی‌ها مورد هجوم سرمایه‌ای قرار گیرند و دلالی و سوداگری در این‌ها افزایش یابد. این آیتم در پاییز مهم‌ترین مساله برای افزایش قیمت مسکن بود. افزایش قیمت مسکن نه برای تقاضا‌های مصرفی بلکه به‌دلیل حضور تقاضا‌های سرمایه‌ای رخ داد.

تقاضا‌های مصرفی عمدتا در نیمه ابتدایی سال در بازار مسکن حضور دارند؛ در حالی که از تابستان به بعد رشد قیمت مسکن را داشتیم. این ناشی از حضور دلالی و سوداگری در بازار مسکن در سال ۹۶ بود و در حال حاضر نیز افزایش قیمت در حوزه مسکن، وابسته به اتفاقات پولی ناشی از سال گذشته است.

پیش‌بینی شما برای بازار مسکن در سال ۹۷ چیست؟

در سال ۹۷ اگر بخواهیم به‌صورت مستقیم اشاره کنیم، حجم تقاضا‌های سرمایه مجددا در بازار مسکن افزایش خواهد داشت. این زمینه افزایش قیمت در سال ۹۷ را تشدید خواهد کرد. بر این اساس یکی از زمینه‌های تلاطم در بازار مسکن، حضور بانک‌ها خواهد بود که دولت باید حضور این نهاد‌های مالی در حوزه مسکن را کنترل کند؛ زیرا بانک‌ها بازیگر اساسی یا به‌عبارت دیگر مهم‌ترین بازیگر حوزه پولی هستند که سرمایه‌گذاری‌ها، دلالی‌ها و سوداگری‌های آن‌ها می‌تواند بخش‌هایی از اقتصاد را دچار تلاطم و افزایش قیمت را ایجاد کند.

ردپای این افزایش قیمت در سال ۹۶ وجود داشت و حضور بانک‌هایی که در این حوزه آمدند و مجددا فعال شدند. اگر در سال ۹۷ دولت جلوی این کار را نگیرد این روند تورمی حوزه مسکن ادامه خواهد داشت.

آقای آخوندی عملکرد مطلوبی در حوزه مسکن داشت؟

به هیچ‌وجه. ایشان اصلا کاری برای مسکن نکرد.

در چهار سال گذشته در حوزه مسکن چه اقداماتی انجام شد؟

قدری این مساله کلان‌تر است. در چهارسال و نیم گذشته جدا از بخش مسکن، دولت هیچ‌گونه استراتژی مشخصی در اقتصاد نداشته است. چند ماهی که از دولت دوازدهم گذشته و چهار سال دولت یازدهم فراتر از بخش مسکن دولت هیچ استراتژی مشخصی در حوزه اقتصاد و به تبع آن در حوزه مسکن نداشته است.

البته قضاوت تفصیلی‌تر نیازمند این است که ابتدا مشخص کنیم که مسیر دولت چیست و دولت می‌خواهد به کجا برسد، این وضعیت در حوزه مسکن هم مصداق دارد. باید مشخص شود که دولت چند وعده نامشخص کارشناسی‌نشده را در چهار سال و نیم گذشته حداقل در بخش مسکن داده است؟

وزارت کار، رفاه و امور اجتماعی در حوزه مسکن وعده داده است، مشاور رئیس‌جمهور در حوزه بافت‌های فرسوده وعده داده، سخنگوی دولت وعده داده، وزیر راه و شهرسازی به کرات وعده داده است؛ وعده‌های متناقض و غیرقابل اجرا نشان می‌دهد دولت هیچ‌گونه استراتژی‌ای در حوزه بخش مسکن نداشته است.

متاسفانه افرادی که بر سر کار بودند انگیزه هم نداشتند. انگیزه کار کردن و برنامه نوشتن نداشتند. در برنامه طرح جامع مسکنی که تقریبا یک‌میلیارد هزینه دربرداشت، الان کجاست؟ چه میزان اجرایی شد؟ چقدر توانست به‌عنوان طرح‌های دولت در دستورکار قرار گیرد؟ تاکنون چه میزان گزارش از روند اجرایی‌شدن آن وجود داشته است؟

هزینه‌ای انجام شده و سه سال از عمر دولت یازدهم را به مطالعات اختصاص دادند و باید نتیجه مطالعات مشخص شود. نتیجه مطالعات مشخص شد، ولی کدام مورد اجرایی شده است؟ هیچ‌کدام از آن طرح‌ها نه قابلیت اجرایی‌شدن داشتند و نه در دستورکار دولت قرار گرفتند.

همچنان هم هر مسئولی از حوزه پولی و اجرایی کشور هرروز یک وعده جدید در حوزه بازار مسکن می‌دهد. مانند دهی است که کدخدا ندارد و هر کسی در آنجا کلانتر است. این اتفاق در حوزه پولی به‌خصوص در بخش مسکن هم رخ می‌دهد.

مشخص نیست تصمیم‌گیر، راهبر و راننده این ماشین چه کسی است. هر روز یک استراتژی جدید ارائه می‌شود. شفاف‌ترین حالت در این حوزه بافت فرسوده است. الان مشاور رئیس‌جمهور در حوزه بافت فرسوده دنبال این است که شیوه‌ای از احیای بافت فرسوده را دنبال کند که تمام بافت‌های فرسوده کشور مبتنی‌بر این شیوه که کلیدبه‌کلید است، از بین می‌روند و مجددا بازسازی خواهند شد. چهار سال وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بخش مسکن و بافت فرسوده کشور به‌دنبال بهسازی و کارآمدسازی بافت‌های فرسوده بود. وزارت راه و شهرسازی دنبال این بود که بافت‌های فرسوده وضع موجود را حفظ کند و فقط شرایط زیستی این‌ها را افزایش دهد، در حالی که مشاور رئیس‌جمهور در حوزه بافت‌های فرسوده دنبال این است که آن را کامل از بین ببرد و یک بافت مسکونی و محلات جدید ایجاد کند. این نشان می‌دهد دولت اصلا نمی‌داند در حوزه بافت فرسوده چه باید بکند. اگر دولت‌های گذشته در حوزه بافت فرسوده استراتژی داشتند هرچند سیاست‌ها اشتباه بود، این دولت اصلا آن استراتژی مشخص، مدون و یکتا را ندارد.

یک بخش از مملکت یک استراتژی را دنبال می‌کند و بخش دیگر استراتژی‌ای را که در تضاد با بخش دیگر است، دنبال می‌کند.

این‌ها نشان می‌دهد بازار بخش مسکن در دولت یازدهم و دوازدهم مدیر راهبردی را که بتواند برنامه‌ریزی در این حوزه داشته باشد، نداشته است.

این مطلب در اخبار. پست شده بود. شما میتوانید آن را به لیست علاقه مندی هایتان اضافه کنید. permalink